Tips voor de woningeigenaar in 2027

Overdrachtsbelasting: tweede woning pas in 2027 kopen

Per 1 januari 2027 daalt het tarief voor woningen die de koper niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken (verhuur, vakantiewoning, woning voor je kind) van 8% naar 7%. Plan je zo’n aankoop, laat de levering dan zo mogelijk na 1 januari 2027 plaatsvinden. Voor niet-woningen blijft het tarief 10,4%.

Let op!

Of het woningtarief geldt, hangt af van de aard van het pand op het moment van levering, waarbij bepalend is waarvoor het oorspronkelijk is gebouwd. Een woning die is verbouwd voor ander gebruik, blijft alleen een woning als beperkte aanpassingen volstaan om haar weer bewoonbaar te maken.

Het 2%-tarief en de startersvrijstelling: ga er echt wonen

Het 2%-tarief en de startersvrijstelling gelden alleen als je de woning ‘anders dan tijdelijk’ als hoofdverblijf gaat gebruiken. Bewoon je de woning kort of pas lang na aankoop, dan kan de Belastingdienst dat betwisten; uit de rechtspraak volgt dat minimaal zes maanden bewoning een redelijke ondergrens is. Lukt het bewijs niet, dan is alsnog 8% (bij levering vanaf 2027: 7%) verschuldigd, tenzij sprake is van een aantoonbaar onvoorziene omstandigheid.

De startersvrijstelling geldt tot een woningwaarde van € 555.000 (2027: € 615.000). Neem je bij een appartement een lening van de VvE over, dan telt die mee in de koopsom en kan die je boven de grens brengen; je aandeel in het reservefonds komt daarentegen in mindering.

Hypotheek: aflossen of rente vooruitbetalen

Heb je geen of een lage eigenwoningschuld, dan hoef je door de (aflopende) Hillen-regeling slechts een deel van het eigenwoningforfait bij te tellen. Een kleine resterende hypotheek vóór 31 december aflossen kan daarom voordelig zijn: je verliest weinig renteaftrek en verlaagt je box 3-vermogen. Bedenk wel dat de rente over een latere nieuwe lening voor die woning in beginsel niet meer aftrekbaar is. Vooruitbetaalde hypotheekrente over (maximaal) het eerste halfjaar van 2027 is in 2026 aftrekbaar en verlaagt je box 3-vermogen per 1 januari 2027. Daar staat tegenover dat de aftrek in 2026 maximaal 37,56% bedraagt tegen 38,16% in 2027. Ga bij je bank na of vooruitbetalen mogelijk is en tegen welke kosten. Bij rentemiddeling wordt de boeterente voor het openbreken van je rentevaste periode verwerkt in een nieuw rentetarief. Die opslag is aftrekbaar. Overige opslagen mogen samen niet meer dan 0,2% bedragen; anders is de gehele overige opslag niet aftrekbaar.

Uitzendregeling eigen woning

Ga je in verband met een uitzending of overplaatsing tijdelijk elders wonen, dan behoud je sinds 2026 op verzoek de renteaftrek. De woning moet dan al minimaal een jaar je eigendom én hoofdverblijf zijn, je moet na afloop terugkeren en je mag in de tussentijd geen andere eigen woning als hoofdverblijf hebben. Behalve je (klein)kinderen, je (ex-)partner en personen die al een jaar tot je huishouden behoren, mag niemand in de woning wonen; ook zij mogen geen huur of andere vergoeding betalen.

Woning kopen en verhuren aan je kind

Heb je voldoende vermogen in box 3, dan kan het aantrekkelijk zijn een woning te kopen en aan je (studerende) kind te verhuren, bij aankoop vanaf 2027 tegen 7% overdrachtsbelasting (zie 6.1). Huur en waardestijging zijn in het huidige forfaitaire box 3-stelsel niet afzonderlijk belast; bij een beroep op de tegenbewijsregeling (zie 1.2) telt een waardestijging wel mee. Een box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement wordt op zijn vroegst in 2028 ingevoerd.

Let op!

Bij verhuur tegen een niet-marktconforme huur aan een familielid mag je sinds 2026 de leegwaarderatio niet toepassen en geldt de volle WOZ-waarde; dat geldt ook bij verhuur voor twee jaar of korter. Vraag daarom een marktconforme huur en schenk desgewenst een bedrag aan je kind (zie 1.7), maar koppel de schenking niet aan de huurbetalingen.